Pentru Clienti

Ghid Imobiliar – Pasii legali pentru cumpararea unei locuinte

By June 18, 2018 No Comments

Cumpararea unei locuinte este o investitie foarte importanta care te afecteaza pe termen lung. Astfel, este foarte important sa cunosti foarte bine pasii legali pe care trebuie sa ii faci inainte de a demara procesul de cautare si achizitie a locuintei visurilor tale.

Chiar daca partea legala este mai putin laborioasa decat gasirea unui apartament care sa iti fie pe plac, aceasta face diferenta raportat la suma pe care o poti imprumuta si de timpul in care vei fi obligat sa platesti creditul.

Iata ce trebuie sa stii din punct de vedere legal inainte de a cumpara o locuinta.

Exista doua tipuri de credite pe care le poti lua cand vrei sa cumperi un apartament:

  • credit imobiliar
  • sau accesarea programului Prima Casa.

Creditele imobiliare nu au plafon maxim si pot fi accesate tot timpul anului, deoarece suma de bani este acordata de banca si nu depinde de stat.

In cazul Prima Casa, exista un plafon maxim, de 57.000 de euro in cazul apartamentelor a caror receptie s-a facut cu 5 ani inainte de accesarea creditului si 66.500 de euro pentru apartamentele noi. Ambele credite pot fi restituite in 30 de ani maxim.

Ce tip de credit imobiliar alegi?

Creditul Prima Casa

Este foarte popular in Romania deoarece avansul este de numai 5 %. De asemenea, dobanda pentru acest tip de credit este 2% + ROBOR la 3 luni. Ceea ce inseamna ca rata lunara este mai mica decat a unui credit imobiliar standard.

Totusi, un credit Prima Casa are si dezavantaje:

  • imobilul cumparat nu beneficiaza de darea în plata
  • nu se poate vinde sau închiria 5 ani după cumparare
  • creditul nu se poate refinanta
  • imobilul nu se considera obiect de partaj.

Iar cea mai mare problema a acestui credit este disponibil doar in limita fondurilor bugetate de statul roman.

Pentru a lua un credit Prima Casa ai nevoie de urmatoarele documente:

  • un act de identitate
  • copie după certificat de căsătorie sau hotărârea de divort
  • dacă este cazul şi documente care atestă realizarea de venituri, în cazul în care nu ai documentele raportate la ANAF.

Daca esti in baza de date ANAF va trebui sa semnezi o declaratie conform careia esti de acord ca banca sa iti consulte datele inregistrate la fisc. Exista posibilitatea ca unele banci sa iti ceara si adeverinta de salariu, daca nu esti clientul lor.

Creditul imobiliar standard

Acest tip de credit incepe să câştige teren în ultimul timp, datorită accesibilităţii acestuia.

Avansul pentru un creditul imobiliar este de 15%, iar rata lunara se calculeaza in functie de conditiile impuse de fiecare banca in parte. Pentru stopa posibile variatii mari ale ROBOR in primii ani, unele banci ofer rate fixe in primii ani de creditare, dupa care folosesc aceeasi formula ROBOR + marja bancii.

Imobilele achizitionate cu credit imobiliar clasic pot fi date in plata, se pot vinde sau inchiria imediat dupa ce au fost achizitionate, se considera obiect de partaj iar creditul se poate refinanta. De asemenea, bancile ofera 85% din valoarea imobilului, daca ratele pot fi sustinute de veniturile cumparatorului.

Documentele de care ai nevoie pentru a aplica pentru un credit imobiliar standard sunt aceleasi ca in cazul Prima Casa. Un act de identitate, dovada veniturilor si daca este cazul, hotararea de divort.

Indiferent de tipul de credit pe care il alegi, trebuie sa dai un avans. Daca nu ai acei bani economisiti, si vrei sa iei un credit de nevoi personale pentru a acoperi suma respectiva, trebuie sa stii ca iti vor scadea suma maxima care ti se va aproba pentru cumparare.

Orice credit existent, descoperire de cont sau card de credit influenteaza negativ suma aprobata de banca pentru credit imobiliar, deoarece exista un grad maxim de indatorare acceptat de institutii.

Ce este ROBOR?

Pe scurt, ROBOR este indicele de referinta al dobanzii la creditele in RON.

Acest indicator se calculeaza in functie de primele 10 banci din Romania si anume, in functie de disponibilitatiile monetare ale fiecareia dintre ele.

Bancile se imprumuta intre ele iar cand disponibilitatiile financiare sunt mai mici, dobanda creste (banii sunt mai valorosi) si astfel ROBOR creste.

Acest indicator este o rata medie a dobanzilor cu care bancile se imprumuta intre ele, nu este un indicator impus de cineva. El se regleaza liber in functie de cererea si oferta de bani.

ROBOR la 3 luni este rata dobanzii platita la creditele in lei pe care bancile comerciale si le acorda intre ele pe o perioada de trei luni.

DE CE creste ROBOR?

In general, ROBOR creste din doua cauze:

  1. Din cauza lipsei de lichiditati, adică bancile raman cu putini bani disponibili, asa ca imprumuta de la alte banci mai scump, la dobanzi mai mari.
  2. Din cauza cresterii inflatiei, ROBOR fiind in general situat la valori peste rata inflatiei.

Ce este Gradul de Indatorare?

Gradul de indatorare este procentul maxim din veniturile tale pe care instituţia financiară îl consideră potrivit spre a fi alocat pentru plata ratelor.

Acest grad de îndatorare variază in prezent conform noilor cerinţe BNR de la 35% la 55% in funcţie de normele interne ale fiecarei banci.

De exemplu, daca aveti un venit de 500 EURO si aplicati la o banca ce opereaza cu un grad maxim de indatorare de 50 %, rata lunara corespunzatoare sumei imprumutate nu poate depasi 215 EURO, suma fiind obtinuta prin scaderea din venitul dumneavoastra lunar a costului lunar minim de subzistenta impus de banci (medie 70 euro) si prin ponderarea rezultatului cu 50%.

Scaderea acestui indicator influenteaza suma pe care o puteti credita in cazul unui un credit imobiliar.

Care sunt pasii pe care trebuie sa ii urmezi pentru a obtine un credit?

Inainte de toate trebuie sa faci un drum la banca pentru a face o simulare. Astfel vei vedea care este suma maxima pe care o poti imprumuta si care este cel mai bun produs pentru tine.

Daca vrei un apartament mai ieftin, atunci poti lua si un credit Prima Casa. Insa, daca locuinta aleasa costa mai multe de 66.500 de euro, este indicat sa optezi pentru un credit imobiliar standard.

Apoi, trebuie sa ceri o solicitare de credit in cazul creditului imobiliar sau o rezervare de fonduri in cazul creditului Prima Casa. Daca ai ales Prima Casa, atunci ai la dispozitie 90 de zile pentru a gasi o locuinta care sa se incadreze in suma maxima acordata.

Orice trece peste plafonul maxim de credit, trebuie sa platesti tu. Perioada de cautare a locuintei in cazul creditului imobiliar standard difera de la banca la banca. Totusi, trebuie sa stii ca sunt banci care iti pun la dispozitie numai 45 de zile, cu posibilitatea de prelungire.

Odata ce ai gasit apartamentul trebuie sa semnezi un precontract cu proprietarul la notar care atesta ca i-ai platit 5% sau 15%, in functie de credit, din valoarea imobilului si ca acesta nu va vinde apartamentul in perioada in care ti se aproba creditul.

In baza acestui precontract, banca va trimite dosarul de creditare spre analiza. Acesta trebuie sa contina:

  • precontractul vanzare – cumparare
  • actul de proprietate al imobilului care urmeaza sa fie cumparat
  • declaratia pe proprie raspundere a vanzatorului ca bunurile imobiliare in cauza nu sunt revendicate si nu exista litigii legate de acesta
  • cadastru
  • intabulare
  • releveul apartamentului vizat de OCPI si
  • certificat de eficienta energetica.

Un expert imobiliar va fi trimis de banca pentru a atesta valoarea acestuia prin intocmirea raportului de evaluare, care va sta la baza acordarii creditului

Pentru creditul imobiliar standard suma este aprobata de un birou de creditare, iar in cazul creditului Prima Casa dosarul se duce la FNGCIMM (Fondul National de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici si Mijlocii).

Un dosar este aprobat, in medie, intr-o perioada de 21 de zile. Un credit imobiliar standard este mult mai rapid.

Odata ce ti-a fost aprobat creditul mergi la banca pentru a semna contractul de credit. Cu banii primiti de la banca trebuie sa mergi la notar pentru a incheia contractul de vanzare – cumparare.

Dupa ce acesta este complet, te intorci la banca pentru a finaliza tranzactia. Atunci vei plati depozitul colateral, care consta in 3 rate de dobanda, taxa de evaluare a imobilului si comisionul de gestiune FNGCIMM (aproximativ jumatate din rata lunara) si asigurarile.

Mai exista si alte cheltuieli pe care trebuie sa le ai in vedere atunci cand te pregatesti sa cumperi o casa. Taxele notariale, comisionul perceput de notar sunt cele mai importante.

In functie de intelegerea cu vanzatorul exista posibilitatea sa fii obligat sa platesti diferenta de curs valutar, avand in vedere ca aceste credite sunt numai in lei, iar preturile sunt afisate in euro.

Accesarea unui credit imobiliar este un proces laborios care nu este la indemana oricui. Totusi, atunci cand vrei sa faci o astfel de investitie trebuie sa te pregatesti, in primul rand, cu rabdare. Dar toate acestea vor fi rasplatite cu satisfactia ca ai propria locuinta.

 

Leave a Reply

Hai să colaborăm!

Noi îți punem la dispoziție proprietățile spre vânzare, iar dacă tu închei tranzacția, 66% din comisionul de listare este al tău.

Inca un pas! Verifica adresa de mail si confirma inscrierea!